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Si usted y el propietario llegan a un acuerdo sobre su desalojo, pueden presentarlo a un juez. Un ejemplo de este tipo de acuerdo es un fallo por consentimiento. Si el juez lo firma, da por terminado el caso. Si más adelante se entera que tenía derechos y defensas que pudiera haber usado para evitar el desalojo, es posible que pueda anular el fallo usando una regla específica de la corte: MCR 4.201(I). Tiene que cumplir con ciertos requisitos para que se anule un fallo por consentimiento con esta regla. Hay un límite de tres días para este proceso. Lea la sección “Los requisitos” a continuación para más información.
El proceso que se describe en este artículo es la manera que usan los inquilinos más comúnmente en un caso de desalojo para tratar de anular un fallo por consentimiento que firmaron sin tener un abogado. Sin embargo, un inquilino también puede presentar una moción de alivio del fallo. Esta moción está disponible a las partes en cualquier tipo de caso de la corte. No hay un límite de tres días para presentar una moción de alivio del fallo. Pero, este tipo de moción es más complejo. Si desea obtener más información sobre una moción de alivio del fallo, tal vez le convenga hablar con un abogado. Use la Guía de ayuda legal para encontrar abogados en su zona.
Los requisitos
Para usar este proceso para anular un fallo por consentimiento, todos los siguientes tienen que ser ciertos:
- No tenía un abogado cuando firmó el fallo por consentimiento;
- No conocía sus derechos cuando firmó el fallo por consentimiento; y
- Presentó su moción para anular el fallo por consentimiento dentro de tres días laborales después de que el juez lo firmó.
En lo práctico, además necesita una defensa o contrademanda que podría cambiar el resultado del caso.
Esta regla de la corte fue creada para proteger a las personas que no tenían un abogado ni conocían sus derechos y defensas contra el desalojo cuando firmaron un fallo por consentimiento. El primer requisito es que no puede haber tenido un abogado cuando firmó el fallo por consentimiento. Si tenía un abogado, no puede usar este proceso.
Además, tiene que mostrarle al juez que no conocía sus derechos, los entendió mal o no se dio cuenta que estaba renunciándolos cuando firmó el acuerdo. Para obtener más información sobre estos derechos, lea la sección “Sus derechos en un caso de desalojo” a continuación.
Una vez que se emite el fallo por consentimiento, solo tiene tres días laborales para presentar una moción para anular el fallo. Puede usar la herramienta Hágalo usted mismo: Moción para anular un fallo por consentimiento (próximamente) para ver si cumple con los requisitos para anular el fallo. Si cumple con los requisitos, la herramienta preparará su moción.
Aunque tenga la moción preparada, el proceso de anular un fallo por consentimiento puede ser complejo. Le puede convenir hablar con un abogado para que le ayude. Use la Guía de ayuda legal para encontrar abogados y servicios legales en su zona.
Cómo presentar su moción e ir a la corte
Tiene que presentar su moción en los tres días laborales después de que se emite el fallo. Si quiere encontrar un abogado para que le ayude, comuníquese con un abogado inmediatamente. Cuéntele al abogado sobre el fallo y la fecha límite la primera vez que le habla.
Cuando presente su moción, el secretario de la corte programará una fecha de audiencia. Después de presentar su moción, envíe una copia de la moción al propietario. Si el propietario tiene un abogado, envíe la moción al abogado del propietario.
Antes de la fecha de audiencia, repase las razones por las que el fallo por consentimiento debería anularse y esté preparado para explicarle las razones al juez. También debe preparar cualquier defensa y contrademanda que tenga para el desalojo. Si se anula el fallo por consentimiento, no significa que no será desalojado. Significa que tiene la oportunidad de contestar la demanda del propietario con las defensas y contrademandas disponibles que podrían cambiar el resultado. Si tiene sus defensas o contrademandas preparadas, puede mostrarle al juez que el fallo por consentimiento realmente debería ser anulado.
Cuando vaya a la corte, el juez debería permitirle hablar a usted primero, porque usted presentó la moción. Después de que hable usted, el juez permitirá que responda el propietario o su abogado. Para más información, lea Lo que puede pasar cuando vaya a la corte.
Sus derechos en un caso de desalojo
Para obtener más información sobre sus derechos y responsabilidades generales como inquilino, lea Derechos y responsabilidades de los inquilinos. Un derecho importante que tal vez haya renunciado es su derecho de hablar y recibir asesoramiento de un abogado sobre su caso de desalojo antes de que se emitirá el fallo por consentimiento. No tiene derecho a un abogado gratis en su caso de desalojo, pero sí tiene derecho a hablar con un abogado sobre su caso.
Un abogado podría asesorarlo sobre sus defensas y contrademandas al desalojo, que son otros derechos que tal vez haya renunciado cuando firmó un fallo por consentimiento. La única razón para anular un fallo por consentimiento es para que pueda presentar defensas y contrademandas, y cambiar el resultado de su caso. Asegúrese que puede explicar estas defensas y contrademandas en su moción. Para obtener más información, lea Defensas y contrademandas comunes en los casos de desalojo.
Si tiene una incapacidad, es posible que tenga derecho a ciertas adaptaciones en su vivienda, lo que puede protegerlo del desalojo. Para más información sobre qué tipos de incapacidades están protegidos en Michigan, lea La discriminación en el alquiler de viviendas y Derechos de los inquilinos con incapacidades.
¿Tengo que tener un abogado para anular mi fallo por consentimiento?
El objetivo de la regla de la corte que le permite anular un fallo es proteger a las personas que no tenían un abogado cuando firmaron el fallo por consentimiento, y por lo tanto no presentaron defensas y contrademandas. Este proceso protege a las personas sin un abogado que no conocían sus derechos, los entendieron mal o no se dieron cuenta que estaban renunciando estos derechos. Para que se anule su fallo por consentimiento, tendrá que mostrar que ahora conoce y comprende sus derechos, y quiere ejercerlos. Para obtener más información sobre estos derechos, lea la sección anterior, “Sus derechos en un caso de desalojo”.
La manera más fácil y más común de aprender sobre sus derechos es hablar con un abogado. Es posible que cumpla con los requisitos para recibir ayuda legal gratis de la oficina de servicios legales de su zona. Sin embargo, también puede encontrar recursos por cuenta propia después del fallo por consentimiento, como por ejemplo en Ayuda Legal de Michigan, para aprender sobre sus derechos sin tener que hablar con un abogado. Como puede ser complejo anular un fallo por consentimiento, le puede convenir hablar con un abogado antes de presentar su moción.
Use la Guía de ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Si tiene bajos ingresos es posible que cumpla con los requisitos para hablar con un abogado gratis de la oficina de servicios legales de su zona. Aunque no puedan representarlo en la corte, es posible que le puedan dar consejos y otros tipos de ayuda, como por ejemplo ayudarle a preparar su moción. La Guía lo evaluará para determinar si cumple con los requisitos para recibir servicios legales gratis.
La orden
El juez emitirá una orden sobre su moción después de escuchar su argumento y el argumento del propietario. El juez otorgará su moción o la denegará. Si el juez otorga su moción, será como si el fallo por consentimiento nunca hubiera existido. Muchas veces tendrá que presentar una respuesta a la demanda de desalojo del propietario con defensas y contrademandas, y tendrá que volver a la corte. Sin embargo, cuando vaya a la audiencia para anular el fallo por consentimiento, debería estar preparado para responder a la demanda de desalojo con las defensas y contrademandas que tenga, por si el juez quiere encargarse de las cosas en ese momento. Para más información sobre ir a la corte, lea Ir a la corte en un caso de desalojo.
Si el juez deniega su moción, el fallo por consentimiento seguirá en vigencia y usted tendrá que hacer lo que dice. Es posible que pueda apelar la decisión del juez, pero es un proceso muy complejo. Hay plazos estrictos en casos de desalojo que afectan el proceso de apelación. Cada juez puede interpretar estos plazos de manera muy distinta.
Si desea comunicarse con un abogado para obtener ayuda, use la Guía de ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Si tiene bajos ingresos es posible que cumpla con los requisitos para hablar con un abogado gratis de la oficina de servicios legales de su zona. Aunque no puedan representarlo en la corte, es posible que le puedan dar consejos y otros tipos de ayuda. La Guía lo evaluará para determinar si cumple con los requisitos para recibir servicios legales gratis.