Reseña de los contratos de compraventa con reserva de dominio

Los contratos de compraventa con reserva de dominio son una manera de comprar una vivienda sin tener una hipoteca. Los arrendamientos con la opción de compra y los contratos de alquiler con derecho a compra son otras maneras de comprar una vivienda sin una hipoteca. Para obtener más información sobre estos tipos de contratos, lea Arrendamientos con opción de compra y contratos de alquiler con derecho a compra.

Aunque le puede gustar la idea de no tener una hipoteca, los contratos de compraventa con reserva de dominio en general ofrecen menos protecciones para los compradores que las hipotecas. Los contratos de compraventa con reserva de dominio normalmente son ofrecidos por vendedores privados, no por un banco u otra institución financiera. Un contrato de compraventa con reserva de dominio debe indicar lo que tienen que hacer el comprador y el vendedor. También dirá qué pasará si una parte viola (no cumple con) el contrato.

¿Qué es un contrato de compraventa con reserva de dominio?

Un contrato de compraventa con reserva de dominio es un contrato entre un comprador y un vendedor privado para la compra de un bien real que contiene una vivienda. Con un contrato de compraventa con reserva de dominio, el comprador no recibe el dominio completo del bien real. El comprador es un dueño, pero solo recibe el “dominio fiduciario” del bien real. El dominio fiduciario es el derecho a obtener el dominio completo de un bien real. Es distinto que el título de dominio legal, que lo hace el verdadero propietario del bien real. El comprador no recibirá el título de dominio legal hasta que se pague el precio total de la compra.

Los contratos de compraventa con reserva de dominio pueden hacer que un bien real sea más fácil de vender porque el vendedor decide cuáles son los requisitos de crédito y el monto del anticipo. Las partes también pueden negociar los pagos mensuales, incluso si habrá un pago global. Un pago global es un pago excepcionalmente grande que se debe al final del período de compra. Las partes además se pondrán de acuerdo sobre cuál será la tasa de interés. Sin embargo, en Michigan, la tasa de interés no puede ser de más del 11%. Es posible que la tasa de interés cambie a lo largo del tiempo, pero la tasa de interés promedio tiene que ser 11% o menos.

En la mayoría de los contratos de compraventa con reserva de dominio, en general el comprador está a cargo de hacer todas las reparaciones y pagar los impuestos sobre la propiedad. La mayoría de los contratos además dicen que el comprador tiene que tener seguro para dueños de viviendas.

¿Qué pasa si el comprador viola el contrato?

El tipo de violación de contrato más común son los problemas de pago por parte del comprador. El comprador puede tener problemas si no hace un pago o hace un pago parcial. Si el comprador no hace un pago o paga solo parte de lo que debe, el vendedor puede tomar medidas. La medida (se llama un “recurso”) más común que toman los vendedores es renunciar a (cancelar) el contrato. Un recurso mucho menos común es la ejecución judicial. Los vendedores pueden usar cualquier de los dos recursos por cualquier violación del contrato.

El vendedor puede renunciar al contrato

La mayoría de contratos de compraventa con reserva de dominio tienen una cláusula de renunciación. En general, la cláusula de renunciación dice que si el comprador viola el contrato, el vendedor puede quedarse con todo el dinero que recibió. Además, el vendedor puede volver a tomar posesión de la vivienda. El vendedor no puede renunciar al contrato si no hay una cláusula de renunciación.

El primer paso en el proceso de renunciación es cuando el vendedor le envía un aviso de renunciación al comprador. La entrega legal del aviso se puede hacer de cualquiera de las siguientes maneras:

• Personalmente, dándosela al comprador o a alguien que vive en la vivienda y tiene edad suficiente para aceptarlo, e indicándole que se lo dé al comprador
• Por correo de primera clase a la última dirección conocida del comprador

El aviso tiene que darle al comprador por lo menos 15 días para remediar (arreglar) la violación. El comprador puede remediar una violación de pago en una renunciación si paga el monto adeudado (todos los pagos atrasados). El comprador también podría mudarse voluntariamente y devolver la vivienda. No le pueden obligar al comprador a mudarse hasta mucho más adelante en el proceso.

Si el comprador se muda voluntariamente, eso no remedia la violación. El vendedor todavía podría presentar un caso en la corte. La única manera de remediar la violación es pagar el monto total de los pagos atrasados o arreglar la violación de otra manera. Sin embargo, es posible que el vendedor solo esté interesado en recuperar la vivienda.

Si pasan 15 días y el comprador no remedia la violación y no se va de la vivienda, el vendedor puede presentar un caso en la corte. El vendedor tiene que presentar una citación y una demanda en la corte de distrito y hacer la entrega legal de una copia al comprador. La demanda tiene que decir todo lo siguiente:

• El precio de venta original
• El saldo restante
• El monto total de los pagos atrasados
• Una declaración describiendo cualquier otra violación que respaldaría una renunciación

El vendedor además tiene que adjuntar una copia del aviso de renunciación, indicando cuándo y cómo se hizo la entrega legal.

El comprador tiene que presentar una respuesta a la demanda. Si no lo hace, el juez puede emitir un fallo por falta de comparecencia en su contra. Un fallo por falta de comparecencia significa que el vendedor podría recibir todo lo que está pidiendo sin que el juez escuche el lado del comprador. La citación debe incluir la fecha en la que el comprador tendrá que ir a la corte. El comprador puede ir a la corte y responder verbalmente en la audiencia, o presentar una respuesta o moción por escrito en la corte. Es mejor presentar una respuesta o moción por escrito antes de ir a la audiencia, pero no siempre es obligatorio.

En un caso de violación por falta de pago, si el juez falla a favor del vendedor, emitirá un fallo por el monto que determina está atrasado. El comprador podrá quedarse en la vivienda si le paga al vendedor o la corte el monto indicado en el fallo de renunciación. La cantidad de tiempo que tiene el comprador para hacer el pago se llama el período de rescate. El período de rescate es 90 días si el comprador ha pagado menos del 50% del contrato de compraventa con reserva de dominio. Si el comprador ha pagado el 50% o más del contrato de compraventa con reserva de dominio, el período de rescate es seis meses. El vendedor no puede desalojar al comprador hasta que termine el período de rescate.

Cualquier pago que haga el comprador durante el período de rescate debería aplicarse primero al monto del fallo. Si el comprador hace pagos durante el período de rescate, tiene que haber una audiencia antes de que el vendedor pueda obtener una orden de desalojo. Aunque el comprador no haga los pagos mensuales periódicos que vencen durante el período de rescate, no puede ser desalojado. Sin embargo, el vendedor podría presentar otro caso de cancelación si los pagos permanecen impagos después de que se haya pagado el fallo.

Si se emite un fallo de renunciación contra el comprador y el comprador piensa irse de la vivienda, puede optar por no hacer los pagos regulares durante el período de rescate. Si el vendedor solo quiere recuperar la vivienda, le puede convenir no hacer los pagos mensuales normales. Sin embargo, el vendedor puede presentar un reclamo por daños contra el comprador, conforme con el contrato.

El vendedor puede presentar un caso de ejecución judicial sobre la vivienda

Si un comprador viola un contrato porque se atrasa en los pagos, otro recurso que puede tener el vendedor es la ejecución judicial. La mayoría de contratos de compraventa con reserva de dominio tienen cláusulas de vencimiento anticipado. Estas cláusulas permiten que el vendedor declare el vencimiento de todo el saldo restante (no solo los pagos atrasados) si el comprador no hace un pago. Es decir, el comprador tendrá que pagar los pagos atrasados que deba y el saldo del monto del contrato.

La mayoría de las cláusulas de vencimiento anticipado requieren que el vendedor le dé al comprador aviso por escrito del vencimiento anticipado. El aviso dirá que el vendedor declarará el vencimiento anticipado si no se saldan todos los pagos atrasados antes de cierta fecha. Si el comprador no salda todos los pagos atrasados antes de que el vendedor declare el vencimiento anticipado, el vendedor puede presentar un caso de ejecución judicial en la corte de circuito.

Incluso sin una cláusula de vencimiento anticipado, el vendedor puede presentar la ejecución judicial si el comprador viola el contrato. Si el contrato no tiene una cláusula de vencimiento anticipado, el comprador puede prevenir la venta de su vivienda si paga todos los montos adeudados, más los costos. Sin embargo, si el vendedor no recibe algún pago en el fututo, podría avanzar con la venta de la vivienda.

Para hacerlo, el vendedor tiene que presentar un caso de ejecución judicial en la corte de circuito. A diferencia de las ejecuciones hipotecarias, el vendedor en un contrato de compraventa con reserva de dominio no puede publicar un aviso de ejecución judicial. Tiene que ir a la corte. Para obtener más información sobre las ejecuciones judiciales (en la corte), lea La ejecución hipotecaria y el desalojo para propietarios de viviendas.

Si un juez está de acuerdo de que existe una deuda, emitirá un fallo a favor del vendedor. El fallo ordenará la venta del bien real, lo que se llama una subasta judicial. Una vez que se realice la subasta judicial, si el comprador desea quedarse con la vivienda, tiene que pagar el precio de venta en la subasta judicial. El comprador puede encontrar el precio de venta si obtiene una copia de la escritura del registro de escrituras del condado donde está la vivienda. El período de rescate para este tipo de ejecución judicial es seis meses después de la venta.

Si alguien compró la vivienda durante la subasta judicial por menos del monto total del contrato de compraventa con reserva de dominio, es posible que el comprador del contrato de compraventa con reserva de dominio tenga que pagar la diferencia.

Desalojo de la vivienda

Cuando haya pasado el período de rescate después de la venta en subasta judicial, el comprador del contrato de compraventa con reserva de dominio puede ser desalojado de la vivienda. Para iniciar un caso de desalojo, el dueño nuevo tiene que presentar una citación y una demanda en la corte de distrito y hacer la entrega legal de copias de estos documentos al comprador del contrato de compraventa con reserva de dominio. Para obtener información acerca del proceso de desalojo, lea los artículos Desalojo: ¿qué es y cómo empieza? y El desalojo para recuperar la posesión de la propiedad.

Es poco probable que el comprador del contrato de compraventa con reserva de dominio tenga una defensa en un caso de desalojo porque habría sido necesario presentar todas las defensas en el caso de ejecución judicial en la corte de circuito.

Si el juez ordena el desalojo, en general el comprador del contrato de compraventa con reserva de dominio tiene 10 días para irse de la vivienda. Puede pedirle más tiempo al dueño nuevo si tiene circunstancias especiales. Si el comprador del contrato de compraventa con reserva de dominio se queda en la vivienda, el juez puede emitir una orden indicándole al alguacil o funcionario de la corte que lo desaloje y quite sus pertenencias de la vivienda.

Dinero a cambio de mudarse

Si el comprador de un contrato de compraventa con reserva de dominio sabe que no va a poder pagar el monto de rescate, puede preguntarle al dueño nuevo si está dispuesto a llegar a un acuerdo de “dinero a cambio de mudarse.” En este tipo de acuerdo, el comprador del contrato de compraventa con reserva de dominio se va de la vivienda antes de que termine el período de rescate a cambio de dinero. Algunos dueños nuevos están dispuestos a hacerlo porque pueden recibir la vivienda más rápidamente y no tendrán que pagar los gastos de la corte y honorarios de abogado para presentar un caso de desalojo.

Ayuda para compradores

Si está por perder la vivienda que compró a través de un contrato de compraventa con reserva de dominio, es posible que pueda recibir ayuda del Programa Estatal de Ayuda de Emergencia (State Emergency Relief Program, o SER) de Michigan. Para obtener más información, visite la página de Servicios para propietarios de viviendas en el sitio web del Departamento de Salud y Servicios Humanos de Michigan.

¿Qué pasa si el vendedor viola el contrato?

Una manera común que los vendedores violan un contrato de compraventa con reserva de dominio es que se niegan a transferir el título de la vivienda después de que el comprador pague el saldo del contrato. En este caso, el comprador puede presentar una demanda para determinar la validez de un título de propiedad en la corte de circuito. Esto le pide al juez o que le ordene al vendedor a transferir el dominio de la vivienda o que declare que el comprador es el propietario del título. El comprador solo puede presentar esta demanda después de hacer el pago final.

El comprador también puede presentar una demanda pidiéndole al juez que cancele o “rescinda” el contrato. Si se rescindiera el contrato, el comprador tendría derecho a recuperar el dinero que le pagó al vendedor. Entonces, el comprador debería renunciar a cualquier reclamo de propiedad sobre la vivienda.

Ambas acciones son complicadas. Le puede convenir hablar con un abogado si está pensando en presentar una de estas demandas. Use la Guía de ayuda legal para encontrar abogados o servicios legales en su zona. 

Problemas comunes para compradores en contratos de compraventa con reserva de dominio

Antes de que un comprador firme un contrato de compraventa con reserva de dominio, debería hacer una búsqueda de título en el Registro de escrituras de su condado para confirmar que el título de la vivienda del vendedor está en buenas condiciones. Podría haber derechos de retención sobre la vivienda u otras cosas que limiten los derechos de un comprador de la propiedad. Si el vendedor tiene un título en buenas condiciones, le puede convenir al comprador registrar su interés en la vivienda en el Registro de escrituras para garantizar que su interés esté protegido.

A veces, las viviendas a la venta por contrato de compraventa con reserva de dominio requieren muchas reparaciones. Antes de firmar el contrato, el comprador debería realizar una inspección exhaustiva de la vivienda para ver qué reparaciones son necesarias. Es mejor conseguir un experto para hacer la inspección porque la mayoría de los contratos de compraventa con reserva de dominio requieren que el comprador haga todas las reparaciones y el mantenimiento de la vivienda.

Un comprador debería tener cuidado con los acuerdos de subordinación. Estos acuerdos le permiten al vendedor darles a otras personas interés en la vivienda superior al interés del comprador. Si tiene preguntas sobre estos acuerdos, debería hablar con un abogado. Si tiene bajos ingresos es posible que sea elegible para servicios legales gratis. Sin importar sus ingresos puede usar la Guía de ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Si no es elegible para servicios legales gratis y no puede pagar cuotas legales altas, le puede convenir contratar un abogado para ayudarle con partes de su caso, en vez de todo. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, o LSR). Para obtener más información, lea La representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar un abogado.

Para encontrar una lista de abogados que ofrecen LSR, haga clic en este enlace de Búsqueda de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan (State Bar of Michigan Lawyer Directory). Puede limitar los resultados a abogados en su área si llena su condado, ciudad, o código postal en la parte superior de la página donde dice "city, state, or zip.” También puede limitar los resultados por tema si llena el tipo de abogado que necesita (divorcio, patrimonio, etc.) en la parte donde dice “name or practice area.” Si desea encontrar abogados que hablen español, haga clic en "languages" (idiomas) y escriba “Spanish” (español).