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Si está atrasado en sus pagos de hipoteca, es posible que tenga que pasar por el proceso de ejecución hipotecaria. En Michigan, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias se hacen sin ir a la corte.
La ejecución hipotecaria empieza cuando el prestamista dice que ejercerá su derecho a vender su propiedad a menos que se ponga al día con sus pagos o llegue a otro acuerdo. El prestamista es el banco o empresa que tiene la hipoteca de su vivienda.
Cómo evitar la ejecución hipotecaria
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, es una buena idea llamar a su administrador hipotecario lo antes posible. Puede averiguar quién es su administrador hipotecario y su información de contacto consultando el estado de cuenta mensual de su préstamo hipotecario. Puede hablar con ellos sobre su situación y si existen programas que pueda solicitar para ayudarlo a evitar una ejecución hipotecaria.
También puede comunicarse con un asesor de vivienda para obtener ayuda. Los asesores de vivienda son gratuitos. Nunca debe pagar una tarifa por ayudar a trabajar con su prestamista. Encuentre un consejero certificado por la Autoridad de Desarrollo de Vivienda del Estado de Michigan (Michigan State Housing Development Authority, o MSHDA) o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (U.S. Department of Housing and Urban Development, o HUD).
Esto es una lista de consejeros de Michigan certificados por el HUD.
La ejecución hipotecaria
Si no puede modificar su préstamo o ponerse al día con los pagos, el prestamista puede empezar el proceso de ejecución hipotecaria. Lo hace publicando un aviso anunciando la venta de vivienda en una Venta del Alguacil. La Venta del Alguacil es una subasta judicial de su vivienda. El aviso de ejecución hipotecaria se publica en un periódico local y se coloca en su vivienda.
La subasta judicial
El aviso de la Subasta judicial se publica durante por lo menos cuatro semanas. Durante este período, para evitar la ejecución hipotecaria usted puede hacer cualquier de los siguientes:
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Vender la vivienda
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Refinanciar la vivienda
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Solicitarle a su prestamista una modificación del préstamo
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Hacer todos los pagos que faltó, y las cuotas por pagar tarde
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Declararse en bancarrota (si está considerando esta opción, quizás le convenga hablar con un abogado)
Si se vende la vivienda en la Subasta judicial, en general será comprado por el prestamista.
Si la vivienda se vende por menos de lo que debe, es posible que todavía deba un monto impago. Este monto se llama una deficiencia. El prestamista podría demandarlo para cobrarle la deficiencia.
Después de la Subasta judicial: el período de rescate
Después de la Subasta judicial, hay un período de rescate antes de que lo puedan desalojar de la propiedad. Durante este período puede seguir viviendo en el hogar. No tiene que pagar su hipoteca durante este momento. Le puede convenir ahorrar dinero para rescatar su propiedad o negociar algo con el comprador de su hogar.
Cómo rescatar su vivienda
Durante el período de rescate, puede evitar la ejecución hipotecaria rescatando su vivienda. Para hacerlo tendrá que pagarle al prestamista todo lo siguiente:
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El precio de venta de la Subasta judicial
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Algunos costos de la venta
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Una tasa de interés diaria según la tasa de interés de su hipoteca
Puede encontrar el precio de venta pidiendo una copia de la escritura del Registro de Escrituras del condado donde está su vivienda.
Plazo para realizar el rescate
Para la mayoría de las viviendas, el período de rescate es de seis meses. Puede averiguar la fecha límite exacta del período de rescate en el certificado de venta de su casa, que puede obtener en el Registro de Escrituras del condado donde se encuentra su vivienda.
Inspecciones de viviendas durante el período de rescate
Quien haya comprado su vivienda en la subasta tiene derecho a inspeccionarla durante el período de rescate. Antes de solicitar una inspección de su casa, debería haber recibido un aviso del comprador con la siguiente información:
- Quien es el comprador
- Cómo puede contactar con el comprador
- Cuando se compró la casa
- El precio de venta
- Una estimación de cuándo termina el período de rescate
- Instrucciones sobre cómo mudarse
- Una declaración de que debe notificar al comprador antes de mudarse.
Debe recibir un aviso de al menos 72 horas antes de la inspección. La inspección debe realizarse en un momento razonable y el comprador debe intentar trabajar con usted para encontrar un buen momento, si es posible. El comprador también tiene derecho a mirar el exterior de su vivienda tantas veces como quiera durante el período de redención.
Después de que el comprador inspeccione su casa, puede solicitar información o evidencia (como fotografías) del estado de la vivienda. No pueden solicitar esto más de una vez al mes o más de 3 veces en total en un período de seis meses. Pueden preguntarle con más frecuencia si creen que usted puede causar daños a la casa o si ya la ha dañado. Cuando recibe una solicitud, debe proporcionar esa información dentro de los 5 días. Si no lo hace, el comprador puede solicitar otra inspección.
No puede impedir sin razón que el comprador inspeccione su casa. Si un propietario se niega injustificadamente a una inspección, el comprador puede presentar un caso de desalojo en su contra.
Daños
Si el comprador encuentra daños en la vivienda o cree que la vivienda sufrirá daños pronto, puede presentar un caso de desalojo contra el propietario. Antes de que se pueda presentar un caso de desalojo, el comprador debe notificar al propietario que planifica presentar un caso de desalojo si el daño no se soluciona dentro de los 7 días. El comprador no puede presentar un caso de desalojo si el propietario soluciona el problema en 7 días o si el comprador y el propietario llegan a un acuerdo sobre cuándo se realizarán las reparaciones.
Los daños pueden incluir cualquiera de los siguientes:
- Plomería, revestimiento, cableado u otro material metálico pelados
- Falta una caldera, un calentador de agua o una unidad de aire acondicionado
- Faltan paredes, techo o techo
- Si la condición del exterior de la casa crea un riesgo de actividad criminal en la propiedad
- No cumplir con las leyes locales sobre deterioro, saneamiento, seguridad pública y mantenimiento de la propiedad.
Además del desalojo, si causa daños a la vivienda más allá del desgaste normal durante el período de rescate, el comprador también podría demandarlo por daños y perjuicios.
Dinero a cambio de mudarse
Si no puede pagar a tiempo para salvar (rescatar) su casa, puede intentar llegar a un acuerdo de “efectivo por llaves” con el comprador. En un acuerdo de “efectivo por llaves”, usted se muda de la casa antes de que finalice el período de rescate a cambio de dinero.
Mudarse de la vivienda
Si no puede pagar a tiempo para salvar (rescatar) su casa y tiene que mudarse, debe informarle al comprador cuándo planifica mudarse. Debe informarles al menos 10 días antes de que planifique mudarse. Puede enviar este aviso por correo electrónico, correo certificado o cualquier otra forma que haga llegar el aviso al comprador.
Desalojo de la vivienda
Una vez que finaliza el período de rescate, el comprador puede presentar un caso de desalojo en su contra si no se ha mudado. El caso de desalojo comienza cuando el comprador presenta una Citación y Demanda para desalojarlo de su casa. Lea atentamente esta documentación para saber cuándo debe acudir a la corte. Para conocer el proceso de desalojo, lea los artículos Desalojo: Desalojo: ¿qué es y cómo empieza? y El desalojo para recuperar la posesión de la propiedad.
Es difícil presentar una defensa a este tipo de desalojo a menos que haya habido un problema con la ejecución hipotecaria. Si cree que hubo un problema con la ejecución hipotecaria, es posible que le convenga hablar con un abogado. Use la Guía de ayuda legal de este sitio web para encontrar abogados y servicios legales en su zona. Si no puede obtener servicios legales gratuitos, pero no puede pagar honorarios legales elevados, considere contratar a un abogado para una parte de su caso en lugar de todo. Esto se llama representación de alcance limitado. Para obtener más información, lea Representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar a un abogado. Para encontrar un abogado de alcance limitado, siga este enlace al Directorio de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan. Este enlace enumera abogados que ofrecen representación de alcance limitado. Puede limitar los resultados a los abogados de su área escribiendo su condado, ciudad o código postal en la parte superior de la página. También puede limitar los resultados por tema ingresando el tipo de abogado que necesita (divorcio, herencia, etc.) en la parte superior de la página.
Si la corte ordena el desalojo, en general tiene 10 días para irse de la vivienda. Puede pedirle más tiempo al propietario nuevo si tiene circunstancias especiales. Si se queda, la corte le ordenará al alguacil que lo desaloje y que saque sus pertenencias de la vivienda.
Las consecuencias de la ejecución hipotecaria
Perder una vivienda por ejecución hipotecaria afecta su crédito durante años. Puede hacer que sea más difícil comprar otra vivienda u obtener otros préstamos.
La ejecución hipotecaria también tiene consecuencias de impuestos. Es posible que le convenga hablar con un abogado o preparador de impuestos sobre el tema.