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Sus derechos y responsabilidades como inquilino no cambian si se ejecuta la hipoteca de la vivienda que está alquilando. Para obtener más información sobre sus derechos, lea Derechos y responsabilidades de los inquilinos. Lea este artículo para obtener más información sobre los inquilinos durante y después de la ejecución hipotecaria.
Cómo se entera de la ejecución hipotecaria
Es posible que se entere de la ejecución hipotecaria de un aviso publicado en su vivienda anunciando la subasta judicial. Esto no es un aviso de desalojo. Este aviso es requerido por las leyes del estado para informarle a usted y al propietario que la vivienda se va a subastar si el propietario no paga lo que debe de la hipoteca. Infórmele al propietario del aviso.
Por qué se hacen las ejecuciones hipotecarias
Si el propietario no cumple con el pago de una hipoteca y no llega a un acuerdo con el prestamista, es posible que se venda la vivienda en una subasta judicial. El comprador en general – pero no siempre – es el prestamista.
Después de la subasta judicial hay un período de rescate. Durante ese tiempo (en general son seis meses) el propietario puede detener la ejecución hipotecaria pagando el precio de la subasta judicial y algunos costos. El comprador no será dueño de la vivienda hasta que haya terminado el período de rescate.
Debe pagar el alquiler
Siga pagando el alquiler al propietario después de que se publique el aviso. La vivienda todavía le pertenece al propietario y lo puede desalojar si deja de pagar el alquiler. La responsabilidad del propietario de mantener la vivienda continúa hasta que termine el período de rescate.
Pídale al propietario que le dé detalles sobre cuándo el comprador será propietario de la vivienda. Después de que el comprador se convierta en el propietario, le debe el alquiler al comprador.
Su depósito de seguridad
Antes de que el comprador se convierta en el propietario de su vivienda, debería preguntarle al propietario anterior sobre su depósito de seguridad. Legalmente, el depósito de seguridad es su dinero, a menos que haga falta usarlo para pagar alquiler impago o reparaciones.
El propietario anterior puede devolverle el dinero o transferirlo al propietario nuevo. Si el propietario anterior le devuelve el dinero, es posible que lo tenga que usar como depósito de seguridad para el propietario nuevo. El propietario anterior debería enviarle un aviso si lo transfiere al propietario nuevo.
Para obtener más información acerca de sus derechos en cuanto a los depósitos de seguridad, lea Su depósito de seguridad: qué es y cómo recuperarlo.
Después de la ejecución hipotecaria
Después de que se completa la ejecución hipotecaria, la mayoría de los inquilinos tienen protección contra el desalojo inmediato. Algunos tienen 90 días para encontrar una nueva casa después de que finaliza el período de rescate. Otros pueden permanecer en su hogar hasta que finalice el plazo de su contrato de alquiler.
En general, el tiempo que un inquilino puede permanecer en su hogar depende de cuándo se firmó el contrato de alquiler. Si se firmó antes de que el título completo de la propiedad se transfiriera al nuevo dueño, entonces el inquilino se queda en la casa hasta que finalice el contrato de alquiler. Si el contrato de alquiler se firmó después de esa fecha, probablemente el inquilino pueda permanecer en la casa durante 90 días a partir de la fecha en que finaliza el período de rescate. Para que se apliquen estas protecciones, el contrato de alquiler o arrendamiento debe ser legítimo, y el inquilino no puede ser el padre, el hijo o el cónyuge del propietario que hicieron la ejecución hipotecaria.
Si usted está dispuesto a renunciar a su derecho a permanecer en el hogar, es posible que pueda hacer un un acuerdo de dinero a cambio de mudarse. En este tipo de acuerdo, usted negocia con el nuevo propietario para renunciar a su contrato de alquiler y mudarse temprano a cambio de dinero. Para decidir si un acuerdo de dinero a cambio de mudarse es adecuado para usted, tenga en cuenta la cantidad de tiempo que queda en el contrato de alquiler, cuánto parece que el nuevo propietario quiere que usted salga de la casa, y cuánto costará encontrar otra vivienda.
Si se ejecuta la hipoteca de la vivienda que está alquilando, puede ser confuso tratar de averiguar cuánto tiempo puede permanecer en su hogar. Es posible que lo conviene hablar con un abogado que pueda ayudar. Use la Guía de ayuda legal para encontrar abogados en su área. Si es elegible para recibir ayuda legal gratuita de su oficina local de servicios legales, la Guía le dará su información de contacto.
Ayuda legal
Si ya sea el propietario anterior o el propietario nuevo no mantiene la vivienda en buenas condiciones durante y después de la ejecución hipotecaria, quizás le convenga obtener ayuda legal. Visita a los Programas Asociados del Proyecto de prevención de ejecución hipotecaria de Michigan (Michigan Foreclosure Prevention Project) para comunicarse con una oficina de servicios legales en su condado.
Si tiene bajos ingresos es posible que sea elegible para servicios legales gratis. Sin importar sus ingresos puede usar la Guía de ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Si no es elegible para servicios legales gratis y no puede pagar cuotas legales altas, le puede convenir contratar un abogado para ayudarle con partes de su caso, en vez de todo. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, o LSR). Para obtener más información, lea La representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar un abogado.
Para encontrar una lista de abogados que ofrecen LSR, haga clic en este enlace de Búsqueda de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan (State Bar of Michigan Lawyer Directory). Puede limitar los resultados a abogados en su área si llena su condado, ciudad, o código postal en la parte superior de la página donde dice "city, state, or zip.” También puede limitar los resultados por tema si llena el tipo de abogado que necesita (divorcio, patrimonio, etc.) en la parte donde dice “name or practice area.” Si desea encontrar abogados que hablen español, haga clic en "languages" (idiomas) y escriba “Spanish” (español).