Fallos en casos de desalojo

Un fallo es la orden final de la corte que le dice a usted y al propietario cuál es la decisión en su caso. Si su caso de desalojo se trata en la corte, podría terminar con uno de tres tipos de fallos: un fallo por falta de comparecencia, un fallo por consentimiento, o un fallo después de la audiencia o juicio.

Fallo por falta de comparecencia

Si el propietario presenta un caso de desalojo en su contra, usted debería recibir una citación y demanda. Debe incluir un aviso de audiencia. Si no va a la audiencia, es posible que el propietario pueda obtener un fallo por falta de comparecencia. Un fallo por falta de comparecencia permite que el propietario lo desaloje y cobre cualquier alquiler adeudado u otro alivio que solicitó en el caso.

En su primera cita en la corte, el juez solo puede declarar un incumplimiento en las siguientes situaciones:

• Si le entregaron personalmente la citación y demanda (alguien se la entregó);
• Recibió la citación y la demanda vía correo postal del propietario y recibió una segunda copia por correo de la corte y se la entregó a alguien en su casa o se publicó en su casa; o
• Si el propietario argumenta y prueba ante el juez que hay actividad de drogas ilegales en la vivienda, un riesgo grave para la salud o daños extensos a la vivienda, que usted está causando lesiones o amenazando con lastimar a alguien, o que es un invasor

Si ninguna de estas situaciones se aplica a usted, el juez no debe declarar un fallo por falta de comparecencia si no se presenta a su primera cita en la corte. En cambio, el juez debería programar otra audiencia para al menos siete días después. Si no se presenta a esa segunda cita en la corte, el juez puede declarar un incumplimiento en su contra.

Si el juez dicta un fallo por falta de comparecencia, el propietario puede solicitar un fallo por falta de comparecencia. Un fallo por falta de comparecencia significa que usted pierde porque no se presentó. Esto significa que un propietario puede obtener un fallo que indique que usted debe pagarle dinero, que debe mudarse, o ambas cosas.

Para obtener un fallo por falta de comparecencia, el propietario debe demostrar que existe un motivo para que usted sea desalojado. Si el propietario hace eso, el fallo puede dictar una falta de comparecencia en su contra.

Si se emite un fallo por falta de comparecencia en su contra, puede pedirle al juez que anule el fallo y programe una nueva audiencia. Use Hágalo usted mismo: Moción para anular la falta de comparecencia (Desalojo) para completar los formularios que necesita. Tiene que presentar su moción a la corte dentro de los 10 días posteriores a la fecha en que el juez firmó el fallo por falta de comparecencia. Tiene que tener una buena razón por no haber presentado una repuesta o asistido a la audiencia.

Es posible que le convenga hablar con un abogado para que le ayude con la anulación de el fallo por falta de comparecencia. Si tiene bajos ingresos es posible que sea elegible para servicios legales gratis. Sin importar sus ingresos puede usar la Guía de ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Si no es elegible para servicios legales gratis y no puede pagar cuotas legales altas, le puede convenir contratar un abogado para ayudarle con partes de su caso, en vez de todo. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, o LSR). Para obtener más información, lea La representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar un abogado.

Para encontrar una lista de abogados que ofrecen LSR, haga clic en este enlace de Búsqueda de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan (State Bar of Michigan Lawyer Directory). Puede limitar los resultados a abogados en su área si llena su condado, ciudad, o código postal en la parte superior de la página donde dice "city, state, or zip.” También puede limitar los resultados por tema si llena el tipo de abogado que necesita (divorcio, patrimonio, etc.) en la parte donde dice “name or practice area.” Si desea encontrar abogados que hablen español, haga clic en "languages" (idiomas) y escriba “Spanish” (español).

Fallo por consentimiento

Después de que el propietario haya empezado un caso de desalojo en su contra, puede hablar con el propietario para tratar de llegar a un acuerdo. Si llega a un acuerdo con el propietario, póngalo por escrito y pídale al propietario que lo firme y ponga la fecha. Comprenda todo lo que dice el acuerdo antes de firmarlo. Luego puede enviar o llevar el acuerdo a la corte y el juez emitirá el acuerdo.

Un fallo por consentimiento es un acuerdo en el que las partes acuerdan que el propietario obtiene un fallo contra el inquilino en los términos acordados. Esto significa que una sentencia por consentimiento luce peor en el historial de un inquilino que un despido condicional porque se dicta una sentencia contra el inquilino. Esto puede dificultar que un inquilino encuentre otra vivienda en el futuro. Puede utilizar el formulario de Fallo para este tipo de acuerdo.

Una desestimación condicional es un acuerdo en el que las partes acuerdan que se desestime el caso siempre que ambas partes cumplan con el acuerdo. Si el inquilino no cumple con el acuerdo, el propietario puede regresar y obtener un fallo contra el inquilino. Una desestimación condicional mantiene una sentencia de desalojo fuera del historial de vivienda y del informe crediticio del inquilino siempre que cumpla con el acuerdo. Esto puede facilitar que un inquilino encuentre otra vivienda en el futuro. Puede utilizar el formulario de Orden de consentimiento para desestimación condicional para este tipo de acuerdo.

Para obtener más información sobre cómo negociar un acuerdo, lea Negociaciones en casos de desalojo.

Si llegó a un fallo de consentimiento con el propietario, puede incluir cualquier condición que usted y el propietario hayan acordado incluir en el acuerdo. Es posible que pueda ofrecer un pago parcial del alquiler que debe, cambiar el contrato de alquiler, irse de la vivienda o cualquier combinación de estas opciones.

Es posible que de todas maneras tenga que ir a la corte después de llegar a un acuerdo con el propietario para tener un fallo por consentimiento. Si tiene un fallo por consentimiento y no tiene un abogado, el juez debe revisar el fallo y decirle que no se puede hacer cumplir por tres días laborales después de ser presentado.

Usted o el propietario pueden hacer cumplir el fallo por consentimiento. Si aceptó irse de la vivienda para una fecha específica, tiene que hacerlo si quiere evitar que el propietario pida una Orden de desalojo. Si aceptó pagarle dinero al propietario y no lo paga, el propietario podría embargarle sus salarios o la cuenta bancaria para cobrar el fallo.

Si llegó a un acuerdo con el propietario y un juez firmó un fallo por consentimiento, pero luego usted descubre que tenía derechos y defensas que podría haber usar para evitar el desalojo, es posible que puede anular el fallo. Para obtener más información, lea Cómo anular un fallo por consentimiento en un caso de desalo. 

Fallo después de una audiencia o juicio

Si no pudo llegar a un acuerdo con el propietario antes de la fecha de audiencia, tendrá que asistir a una audiencia en la corte. Para obtener más información sobre su comparecencia en la corte, cómo prepararse y lo que puede pasar, lea Ir a la corte en un caso de desalojo.

En la audiencia, el juez pudiera decidir el caso o programar un juicio para una fecha en el futuro. Al final del juicio, el juez emitirá un fallo. El fallo dirá si tiene que irse de la vivienda o puede quedarse viviendo allí. También dirá si le debe dinero al propietario y, de ser el caso, cuánto dinero debe. El fallo puede decir que se puede quedar, pero solo si hace algo para una fecha específica, como pagarle al propietario o eliminar un peligro para la salud en la propiedad. Si no hace lo que le requiere el fallo, su propietario puede obtener una orden de desalojo.

Si usted o el propietario cree que el fallo es incorrecto, tiene un plazo de 10 días después de que se emita el fallo para presentar una apelación. Si quiere apelar el fallo, quizás le convenga contratar un abogado. Si tiene bajos ingresos es posible que sea elegible para servicios legales gratis. Sin importar sus ingresos puede usar la Guía de ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Si no es elegible para servicios legales gratis y no puede pagar cuotas legales altas, le puede convenir contratar un abogado para ayudarle con partes de su caso, en vez de todo. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, o LSR). Para obtener más información, lea La representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar un abogado.

Para encontrar una lista de abogados que ofrecen LSR, haga clic en este enlace de Búsqueda de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan (State Bar of Michigan Lawyer Directory). Puede limitar los resultados a abogados en su área si llena su condado, ciudad, o código postal en la parte superior de la página donde dice "city, state, or zip.” También puede limitar los resultados por tema si llena el tipo de abogado que necesita (divorcio, patrimonio, etc.) en la parte donde dice “name or practice area.” Si desea encontrar abogados que hablen español, haga clic en "languages" (idiomas) y escriba “Spanish” (español).

Por más que un juez emita un fallo diciendo que usted se tiene que mudar, el propietario no puede simplemente cambiar las cerraduras o sacar sus posesiones de la vivienda. El fallo le debería dar tiempo para mudarse. Normalmente le dan 10 días, pero puede pedir más tiempo.

Es diferente si vive en un parque de casas móviles y recibió un fallo de cancelación del contrato de alquiler. Lea Los desalojos en parques de casas móviles: reglas especiales para obtener más información sobre el plazo que tiene para mudarse si lo desalojan de un parque de casas móviles.

El fallo tiene que decir todo de lo siguiente:

• Cuánto dinero debe por el alquiler si lo están desalojando por no pagar el alquiler

• La fecha límite para pagar el alquiler para poder quedarse en la vivienda, si lo están desalojando por no pagar el alquiler

• Si se puede detener el desalojo pagando solo parte del dinero que debe

• Si puede quedarse en la vivienda y, si no, cuándo tiene que irse para evitar una orden de desalojo

• Cualquier costos que usted o el propietario tiene que pagar

• Usted o el propietario puede presentar una moción o apelación dentro de los 10 días

• El monto de dinero que recibirá por cualquier contrademanda que haya presentado

• Si hay otras ordenes que se haya emitido, como por ejemplo instrucciones para hacer las reparaciones necesarias o no causar más daños a la propiedad

Después del fallo

Después de que se emita un fallo, usted y el propietario tienen que seguir las órdenes en el mismo. Si le ordenan mudarse de la vivienda y no se muda para la fecha indicada en el fallo, el propietario puede obtener un fallo de desalojo para sacarlo de la vivienda. El propietario no puede obligarle a irse hasta que se emita esta orden y un alguacil, asistente de alguacil o agente de la corte entregue la orden.

Para obtener más información sobre los desalojos después de que emita un fallo, lea El desalojo después de ir a la corte.